工业园区亚博娱乐平台※服务经营模式思考

  工业园区亚博娱乐平台※服务经营模式思考

  亚博娱乐平台※服务行业是一个新兴的、发展的、具有丰富内涵的领域。我国亚博娱乐平台※服务经过20年的探索和实践,从无到有,从小到大,其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景,已充分显示出来,在城市管理和两个文明建设中的作用也日益显着。目前,全国亚博娱乐平台※服务企业已逾2万家,亚博娱乐平台※服务从业人员达200多万人,管理亚博娱乐平台※类型已涉及到住宅、写字楼商场、工业厂房、社会后勤亚博娱乐平台※等各类亚博娱乐平台※,管理亚博娱乐平台※面积已有数百亿平方米,亚博娱乐平台※服务已形成了庞大的市场基础,亚博娱乐平台※服务的市场化也逐步在启动。在我国亚博娱乐平台※服务行业发展的20年中,积累了很多值得深思和总结的成功经验与不足的教训,在理论和实践上都有许多问题值得深入探讨。

  工业园区的亚博娱乐平台※服务是全方位、多层次的管理。首先要确立“以人为本、用户至上”的经营思想,即以人为服务主体,进一步深层次地研究服务主体的构成,再根据企业不同层次的生活和生产需求,确定亚博娱乐平台※服务工作内容、服务标准以及管理目标,从而逐步形成一个不断完善的社区化服务体系,使工业园区的亚博娱乐平台※服务工作不断提高,以适应形势的需要。

  目前,我国工业园区的亚博娱乐平台※服务存在有很多问题。从宏观上讲,国家亚博娱乐平台※服务的立法过多地针对住宅小区,工业园区的亚博娱乐平台※服务立法还不很完善;工业园区亚博娱乐平台※服务的市场化程度不高,专业性的亚博娱乐平台※服务企业较少。从微观上讲,工业园区的设计不很完善,配套设施不很齐全,业主及亚博娱乐平台※服务企业对前期介入的重视程度不够。因此,建立社区化的工业园区势在必行。

  社区的概念是经过一个个阶段逐步演绎过来的,人们开始以群居的形式居住在一个大区域内,形成诸多大型居住区,从解决简单的居住问题到满足各种需求。“宅者,人之本,人因宅而立,宅因人而存,人宅相扶,通感天地”。这本是《黄帝宅经》中的一句话,但它辨证地道出了居住形态发展史中人与住宅关系的一种概括。

  工业园区的主要功能是满足企业的生产需要,但我们不能忽视生产需要必须以满足生活需要为前提。也就是说,我们应该为企业的生产需要进行必要的生活设施配套,建立社区化的工业园区。

  一、工业园区亚博娱乐平台※服务的现状分析

  1、工业园区的概念

  工业园区指由政府规划建设的,供水、供电、供气、通讯、道路、仓储及其它配套设施齐全、布局合理且能够满足从事一般工业生产和科学实验需要的标准性建筑物或建筑物群体。

  2、工业园区亚博娱乐平台※服务的现状

  (1)工业园区亚博娱乐平台※服务立法不完善

  随着城市建设突飞猛进的发展,城镇居民生活设施的改善,成片的住宅小区、公寓、写字楼、商厦、工业园区的建成,房屋售后亚博娱乐平台※服务也越来越重要。社会化、专业化的亚博娱乐平台※服务是改革开放过程中出现的新生事物,由于缺乏相应的亚博娱乐平台※服务法律规范,致使亚博娱乐平台※服务过程中产生的大量纠纷得不到及时解决。我国自1994年以来,就开始了亚博娱乐平台※服务的立法工作,并已基本形成体系。但是到目前为止,还没有一部权威性很强的法律,或者说,还没有一部全国人大制定并通过的亚博娱乐平台※服务专门法律。而且法规大多数都是针对一般亚博娱乐平台※服务而言的,要么过于原则,对亚博娱乐平台※服务市场只是泛泛而谈;要么根本不涉及亚博娱乐平台※服务市场问题。那么,亚博娱乐平台※服务市场整体管理、亚博娱乐平台※服务市场招投标及管理、亚博娱乐平台※服务市场需求主体及管理、亚博娱乐平台※服务市场运行秩序的管理等,都还没有制定相应的法律法规,没能用明确的法律法规来规范。

  而且,就一般亚博娱乐平台※服务法律法规来说,也存在着明显的不全面、不严密、不具体、不够协调的缺陷。例如,对亚博娱乐平台※服务市场中最主要的权利主体——亚博娱乐平台※的产权人、使用人的法律地位、权利义务,所有的法律法规都没有做出非常具体、明确、便于操作的规定。又如,对于发生了市场纠纷,比如业主欠缴费用,规定的也很含糊,只是说亚博娱乐平台※服务公司有追偿的权利,但对于如何追偿,追偿不到怎么办?再如,业主高空抛物,把下面的车辆砸坏或人砸伤,应该由谁来赔偿?小偷偷业主的钱、财、物,应该由谁承担责任等等,都没有具体的规定或说明,使得实际工作中面临有法不能依的尴尬局面。

  作为亚博娱乐平台※公司催不到费用,只好采取停水停电的办法,这是违法行为,那么违反哪一条法律法规,也不是很明确。如业主的车辆被盗,也只是说亚博娱乐平台※公司要承担一定的责任,但如何承担责任,在什么情况下应该承担,什么情况下不承担,也没有明确法律法规。虽然可以按照停车发票作为保管合同法来推定承担责任,那么亚博娱乐平台※公司在停车卡上写明只提供车辆使用场地,车辆的损坏和被盗亚博娱乐平台※公司一概不赔偿,那又该怎么办。公共专用基金谁来支付这笔款项呢?到目前为止,还没有一家开发商向住宅管理部门划拨这笔款项,即使开发商有这种想法,也不知道把这笔款项划拨到什么地方。

  我们应当承认,亚博娱乐平台※服务企业的某些职能与政府的某些职能存在重叠和交叉,特别是在居住环境、清洁卫生消防治安、公共绿化、公用设施、道路养护等方面。由于二者地位和作用不同,所代表的利益不完全相同、工作的出发点不同,可能会在工作中引发各种冲突。对此除了及时沟通、消除误解外,还需要法律上确定二者各自职责范围及其在相关领域的配合机制。

  对于工业园区亚博娱乐平台※服务来讲,我国的立法更是相对滞后。至今,尚无一部关于工业园区亚博娱乐平台※服务的法律法规。在司法实践中,涉及工业园区的亚博娱乐平台※服务大多参照住宅小区的法律规范执行。

  此外,由于对工业园区亚博娱乐平台※服务中遇到的相关法律理论问题研究不够深入,导致在工业园区亚博娱乐平台※服务中产生的许多法律纠纷难以处理。

  (2)工业园区的市场化程度不高

  目前,全国亚博娱乐平台※服务市场处于一种一触即发的状态。这种市场化的导火索一旦点燃,整个物管市场则会烽烟四起。我们可以预测,未来3-5年是中国亚博娱乐平台※服务市场的“战国时代”。到2010年末,全国性的亚博娱乐平台※服务品牌格局将基本形成,届时,一个企业再想进入物管市场,分得一杯羹,困难更大,为时已晚。所以,对一个物管企业而言,目前是抢占物管市场的最佳良机。当前获得亚博娱乐平台※服务市场的方式主要有如下三种:

  ①通过公开招投标占领市场

  这种方式就是通过公开招投标的方式获得亚博娱乐平台※服务权。这是亚博娱乐平台※服务市场化最根本的方式。但目前通过公开招投标方式获得亚博娱乐平台※服务权的亚博娱乐平台※比较少,在整个亚博娱乐平台※服务市场所占的比例也小,而且主要集中在一些政府的公共型亚博娱乐平台※。

  ②通过协议招标方式占领市场

  这种方式就是通过协议招标的方式获得亚博娱乐平台※服务权。一般是较优秀亚博娱乐平台※的开发商邀请一些知名品牌的亚博娱乐平台※服务公司进行管理。目前,在亚博娱乐平台※服务市场上,这种方式比较常见,而且项目数目较多。

  ③通过自建自管方式拥有市场

  这种情况就是房地产开发商将所开发的亚博娱乐平台※委托给下属的亚博娱乐平台※服务公司进行管理。这是目前非常普遍的一种现象。这种管理方式影响了亚博娱乐平台※服务的市场化进程。

  由于工业园区的亚博娱乐平台※服务费定价较低,业主或亚博娱乐平台※使用人的经济承受能力有限、管理难度大等,对市场化的亚博娱乐平台※服务企业吸引力较小,这类亚博娱乐平台※的市场化程度不高,一般由政府指定或开发商自建的亚博娱乐平台※服务企业进行管理。

  (3)规划布局不够合理,房屋设计的使用功能不够全面

  从目前来看,无论是经国务院批准设立的国家级开发区,还是经省、市人民政府批准设立的省、市级开发区,虽然都是按照全面规划、因地制宜、综合开发、配套建设的方针建设工业园区的,但大量的工业厂房从设计上就没有全面考虑房屋的使用功能,规划布局也不够合理。比如,许多标准厂房的卫生间很少,且分布不合理,导致入驻企业员工入厕难,这样一来,就大大增加了亚博娱乐平台※服务的难度,致使我们的亚博娱乐平台※服务员成了“消防队员”,处处救火。

  (4)工业园区的配套设施不够完善

  我国的开发区大都建在远离市区或在市区的边缘,地理位置虽然优越,但基础设施配套设施不够完善。无论是以高新技术为主的高新技术开发区,以工业为主的工业开发区,还是以金融商贸为主的金融商贸开发区,其供水、供电、供气、排水、道路、工人食堂、

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